Une façon courante d’acheter un bien immobilier   est de recourir à une Société Civile Immobilière (SCPI). Ce type de société est utilisé parce qu’il donne aux fondateurs une grande souplesse pour donner le bien à qui ils veulent à leur décès, au lieu de devoir suivre les règles normales en matière d’héritage.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est  propriétaire du bien en question. Étant une société, la SCPI est elle-même détenue par des actionnaires, dans la plupart des cas, des membres de la famille. Les actionnaires peuvent être résidents ou non-résidents.

Il est important de noter à ce stade que les conséquences fiscales de l’achat par le biais d’une SCPI doivent être analysées conformément à la législation française.

Avantages d’une SCPI

Héritage : L’utilisation d’un SCPI permet de surmonter certains des problèmes causés par les lois traditionnelles sur l’héritage. La loi prévoit qu’au décès du propriétaire du logement, la propriété est divisée entre le conjoint survivant et les enfants éventuels.

L'investissement immobilier par le biais des SCPI 1Par exemple, la décision sur ce qu’il convient de faire d’un bien qui peut être trop grand pour une veuve âgée, est transmise à la veuve et aux éventuels enfants issus de ce mariage ou d’un précédent. Cela peut être potentiellement “inconfortable” lorsque des enfants du conjoint sont concernés. Toutefois, le recours à une SCPI et à son statut d’actionnaire signifie que les parents peuvent se nommer eux-mêmes actionnaires majoritaires.

Ils peuvent prévoir qu’au décès de l’un ou l’autre, ses parts seront transmises au conjoint survivant, garantissant ainsi que la part de contrôle reste entre les mains du parent et que toute décision concernant les biens appartient au partenaire du défunt.

Lorsque la succession reste en jeu, les actions d’une société sont plus faciles à distribuer que les biens immobiliers. Ce qui simplifie la gestion de l’héritage et le transfert des biens.

La structure de l’actionnariat signifie qu’il est plus facile de diviser les parts, plutôt que de diviser la propriété d’un bien.

Il est ainsi plus facile pour les personnes disposant d’un petit budget de mettre leurs fonds en commun et d’acheter un bien qu’elles ne pourraient pas acheter individuellement.

Il est également plus facile de disposer des parts sans l’aide d’un notaire. Ce qui rend la SCPI plus flexible que la propriété directe.

Lorsqu’une SCPI est utilisée pour acheter un bien immobilier

La valeur nette du bien peut être réduite à des fins fiscales par le biais d’une dette. Cela peut réduire l’impôt sur la fortune et les droits de succession.

Pour les résidents étrangers, l’utilisation d’une SCPI peut être un grand avantage pour les personnes dont le droit de succession est plus souple que le droit français.

En cas de décès, la loi applicable est normalement celle du pays où se trouve le bien. Toutefois, si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une SCPI, la loi applicable sera celle du dernier pays de résidence du défunt. La propriété d’un logement par l’intermédiaire d’une SCPI signifie que les biens font partie de la succession de leur pays, par opposition à la propriété directe d’un bien immobilier, qui est soumise au droit successoral. Il est important de garder cela à l’esprit en termes d’héritage.